Nella recente Risposta ad istanza di interpello n. 464 del 7 luglio 2021, l’Agenzia delle Entrate è tornata a pronunciarsi sulla fattispecie degli edifici plurifamiliari composti da 2 a 4 unità immobiliari non costituiti in condominio, introdotta a decorrere dal 1° gennaio 2021 dalla Legge di Bilancio 2021.
L’Amministrazione, richiamando la risposta all'interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, ha affermato che:
- ai fini della verifica del limite delle quattro «unità immobiliari», in assenza di specifiche indicazioni nella norma, le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica dell’art. 119 co. 9 lett. a) D.L. n. 34/2020.
- ai fini della determinazione dei tetti massimi di spesa ammessi al Superbonus, le pertinenze debbono essere computate alla pari delle unità immobiliari, secondo le regole previste per gli interventi sulle parti comuni dei condominii.
Ad avviso dell’Agenzia, può dunque fruire del Superbonus anche l'unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari abitative e 4 pertinenze, che realizza interventi finalizzati al risparmio energetico sulle parti comuni del predetto edificio.
Se le pertinenze non rilevano ai fini della qualificazione della tipologia di edificio, occorre escludere dall’ambito applicativo della norma gli edifici posseduti dallo stesso proprietario o in comproprietà da più persone fisiche costituiti da una unità abitativa e da una o più unità non residenziali pertinenziali alla prima.
Ci si interroga sulla possibilità di ricondurre all’art. 119 co. 9 lett. a) D.L. n. 34/2020 (nella parte in cui include fra i beneficiari del Superbonus le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche) gli edifici non residenziali nella loro interezza, composti da una sola unità abitativa e da una o più unità non abitative e non pertinenziali, che al termine dei lavori saranno interamente a destinazione residenziale.
In mancanza di un interpello sul punto, è ragionevole sostenere una soluzione interpretativa di segno favorevole al contribuente in considerazione della prassi dell’Agenzia delle Entrate di ammettere al Superbonus anche le unità non residenziali (la prassi riguarda le unità collabenti o quelle accatastate come C/2 o C/6) a condizione che nel provvedimento amministrativo che assente i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso delle unità non residenziali in abitativo (a titolo esemplificativo, si richiamano le Risposte ad istanza di interpello n. 538 del 09.11.2020 e n. 242 del 13 aprile 2021).