Come noto, fatta eccezione per le ONLUS, OdV e APS, il Superbonus spetta per gli interventi di riqualificazione energetica e di messa in sicurezza statica degli edifici e delle unità immobiliari a destinazione residenziale.
In caso di interventi realizzati su un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate occorre preliminarmente chiedersi se sia possibile ravvisare delle parti comuni.
Qualora, infatti, l’edificio sia composto da un’unità abitativa e relative pertinenze, esso configura un edificio unifamiliare privo di parti comuni.
Nell’ipotesi di edificio plurifamiliare caratterizzato da parti comuni, è necessario valutare se esso costituisca un edificio residenziale nella sua interezza.
Come ribadito dall’Agenzia delle Entrate nella sua Risposta ad istanza di interpello n. 453 del 1° luglio 2021, si tratta di comprendere se la superficie catastale residenziale sia superiore, oppure no, al 50% della superficie catastale complessiva.
Difatti, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere al Superbonus anche il proprietario e il detentore delle unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentali o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Viceversa, qualora tale percentuale risulti inferiore, la detrazione del 110% per le spese realizzate sulle parti comuni è ammessa esclusivamente da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio ("non residenziale nel suo complesso").
Spesso si pone la questione se i possessori o detentori delle unità immobiliari non residenziali possano ugualmente accedere al Superbonus qualora l’edificio non residenziale nella sua interezza diventerà residenziale alla fine dei lavori.
In mancanza di un interpello sul punto, è ragionevole sostenere una soluzione interpretativa di segno favorevole al contribuente in considerazione della prassi dell’Agenzia delle Entrate di ammettere al Superbonus anche le unità non residenziali (la prassi riguarda le unità collabenti o quelle accatastate come C/2 o C/6) a condizione che nel provvedimento amministrativo che assente i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso delle unità non residenziali in abitativo.
Si richiama a titolo esemplificativo la risposta all’istanza di interpello n. 242 del 13 aprile 2021 presentata da un soggetto comproprietario di un'unità immobiliare residenziale con relativo garage pertinenziale e di due unità immobiliari non residenziali "attigue” (accatastate in C/2 e C/6) che intendeva procedere alla demolizione e ricostruzione delle stesse per accorparle in un’unica abitazione con relativa pertinenza.