Le novità del Decreto Semplificazioni sulla disciplina del Superbonus

In data 1° giugno 2021 è entrato in vigore il cd. Decreto Semplificazioni n. 77 del 31 maggio 2021.

L’art. 33 è intervenuto in materia di efficientamento energetico apportando tre modifiche rilevanti all’art. 119 D.L. n. 34/2020 riguardante il cd. Superbonus:

1) gli interventi trainanti antisismici trainano al 110% anche gli interventi finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche di cui all’art. 16-bis co. 1 lett. e) D.P.R. n. 917/1986, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità ai sensi dell’art. 3 co. 3 L. n. 104/1992 e per gli over-65; in precedenza, questi ultimi interventi potevano essere trainati esclusivamente dagli interventi trainanti di riqualificazione energetica. Sul punto, si rammenta che per poter fruire del Superbonus in relazione a tali interventi non è necessaria la presenza di persone portatrici di handicap grave o di over-65 nell’edificio o nell’unità immobiliare oggetto dell’intervento agevolato. Tale chiarimento è stato fornito nell’ambito di una recente interrogazione parlamentare in Commissione Finanze alla Camera richiamando la circolare 19/E del 2020 dell’Agenzia delle Entrate (pp. 270-271).

2) gli interventi ammessi al Superbonus, salvo siano eseguiti mediante demolizione e ricostruzione, sono qualificati come interventi di manutenzione straordinaria e possono essere eseguiti previa presentazione di Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) senza obbligo di attestazione dello stato legittimo dell’immobile ex art. 9-bis co. 1-bis D.P.R. n. 380/2001. Il nuovo comma 13-ter dell’art. 119 D.L. n. 34/2020 sostituisce integralmente il precedente che concerneva l’asseverazione dello stato legittimo degli edifici plurifamiliari limitandola alle parti comuni dell’edificio oggetto degli interventi. La novella disposizione esonera pertanto anche i condominii dalla attestazione dello stato legittimo dell’immobile qualora gli interventi siano realizzati mediante CILA.

Deve aggiungersi che il nuovo comma 13-ter specifica che la CILA contiene l’attestazione:

• degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d'intervento, oppure
• degli estremi del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, oppure
• del completamento della costruzione ante 1° settembre 1967.

Inoltre, il nuovo comma stabilisce espressamente che per gli interventi realizzati mediante presentazione della CILA, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 D.P.R. n. 380/2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

1. mancata presentazione della CILA;
2. interventi realizzati in difformità dalla CILA;
3. assenza dell'attestazione dei dati di cui sopra;
4. non corrispondenza al vero delle attestazioni di cui all’art. 119 co. 14 D.L. n. 34/2020 relative alla rispondenza degli interventi di riqualificazione energetica ai requisiti tecnici oppure alla efficacia degli interventi in termini di riduzione del rischio sismico, oltre che alla corrispondente congruità delle spese.

Sebbene l’obbligo dell’asseverazione di stato legittimo dell’immobile sia venuto meno in caso di CILA per interventi ammessi al Superbonus, l’ultimo periodo del nuovo comma 13-ter stabilisce che “Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.".

Pertanto, per il committente dei lavori che intenda beneficiare del Superbonus, direttamente oppure optando per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, la verifica dello stato legittimo dell’immobile continua ad essere un presupposto fondamentale per accedere all’agevolazione fiscale senza rischi.

Come noto, l’art. 49 del Testo Unico dell’Edilizia stabilisce una regola di carattere generale secondo la quale: “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti”. 

Per giurisprudenza consolidata, anche gli interventi ulteriori, pure se riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria, del restauro e/o risanamento conservativo, della ristrutturazione, della realizzazione di opere costituenti pertinenze urbanistiche, ripetono le caratteristiche di illegittimità dell'opera principale alla quale ineriscono strutturalmente. 

Ne consegue che non è possibile beneficiare dei bonus se gli interventi vengono realizzati su un immobile abusivo, essendo necessario partire da una da una situazione regolare e legittima. 

Un’eccezione è prevista per gli abusi modesti. In particolare, è ammessa una tolleranza se l’abuso riguarda violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta e non eccede per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte dal titolo. Naturalmente, è possibile beneficiare dei bonus se l’immobile abusivo è stato sanato o condonato, come affermato dall’art. 50, co. 4, del Testo Unico dell’Edilizia “il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’art. 49”.

3) le ONLUS, le AdV e le APS beneficiano di massimali di spesa più elevati rispetto agli altri beneficiari.

Segnatamente, il nuovo comma 10-bis dell’art. 119 trova applicazione nei confronti degli enti suddetti che

a) svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica; b) siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1 (collegi, orfanotrofi, conventi, seminari, ricoveri, ospizi, caserme), B/2 (ospedali e case di cura senza fine di lucro) e D/4 (ospedali e case di cura con fine di lucro), a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito. Il titolo di comodato d’uso gratuito è titolo idoneo per accedere alle detrazioni a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore alla data di entrata in vigore della disposizione (i.e. 1° giugno 2021).In base alla novella disposizione, il limite di spesa ammesso al Superbonus, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento antisismico e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio  del  Mercato  Immobiliare  dell’Agenzia delle Entrate.

Trattandosi di norme introdotte con decreto legge, esse sono immediatamente efficaci. Il decreto dovrà essere convertito in legge dal Parlamento entro 60 giorni.