Uno dei principali problemi che riguardano l’applicazione del Superbonus 110% in ambito condominiale è la verifica dello stato legittimo del fabbricato, necessaria per poter accedere in sicurezza agli incentivi fiscali all’edilizia.
La verifica dello stato legittimo del fabbricato è svolta normalmente da un tecnico indipendente o dal professionista incaricato di redigere il progetto degli interventi edilizi, e può riguardare sia le parti comuni dell’edificio che le unità immobiliari di proprietà esclusiva.
L’art. 119, co. 13-bis del decreto-legge n. 34/2020 ha previsto che nel caso di interventi edilizi che riguardano esclusivamente le parti comuni dell’edificio condominiale (es. facciate esterne, impianto di riscaldamento, parti strutturali) le asseverazioni dei tecnici abilitati relative allo stato legittimo devono essere riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici.
Questa disposizione, tuttavia, può essere poco utile, ed impedire la realizzazione di interventi agevolati in alcuni casi particolari:
- nel caso in cui le difformità riguardino le parti comuni del fabbricato;
- nel caso di progetti su immobili sottoposti a vincolo ai sensi del d.lgs. n. 42/2004, per i quali sia vietato intervenire sulle facciate esterne e per i quali possano essere realizzati soltanto interventi “trainati” nelle porzioni di proprietà esclusiva;
- nel caso di progetti che richiedano, per ottenere il doppio salto di classe richiesto per l’applicazione del super eco-bonus, anche la sostituzione degli infissi (intervento trainato relativo alle porzioni immobiliari di proprietà esclusiva);
- nel caso di progetti che prevedano la realizzazione di interventi di miglioramento sismico su parti strutturali dell’edificio che incidano anche sul elementi interni delle porzioni immobiliari (es. impianti e pavimenti).
In questi casi, la scoperta di una difformità tra lo stato di fatto ed i contenuti dei titoli edilizi rilasciati per il fabbricato impedisce di realizzare gli interventi edilizi fruendo delle agevolazioni previste.
Se le difformità riguardano parti comuni dell’edificio, queste dovranno dunque essere regolarizzate mediante la rimozione delle opere non autorizzate oppure, ove possibile, mediante la procedura di sanatoria prevista dagli articoli 34 e seguenti del d.P.R. n. 380/2001, previa deliberazione dell’Assemblea condominiale e con il pagamento delle sanzioni ivi previste. Se la sanatoria è richiesta ma non conclusa prima dell’avvio dei lavori, sul committente ricade il rischio che essa non sia accordata dall’Amministrazione e che dunque all’intervento non possano applicarsi i benefici fiscali.
Nel caso di difformità che riguardino le porzioni in proprietà esclusiva, il condominio non potrà obbligare direttamente il condomino ad eseguire gli interventi necessari alla regolarizzazione delle proprie unità immobiliari. Tuttavia, potrà sollecitare l’Amministrazione comunale ad esercitare i propri poteri di vigilanza e repressione degli abusi edilizi, chiedendo l’emissione di un’ordinanza di ripristino dell’immobile allo stato legittimo.
La giurisprudenza amministrativa ha peraltro chiarito, da ultimo con la recente sentenza del TAR Milano n. 724 del 19.3.2021, che l’Amministrazione comunale è obbligata a dare corso alla richiesta presentata dai condomini di ordinare la rimozione di un abuso edilizio rilevato in un’unità immobiliare di proprietà esclusiva.
L’inerzia dell’Amministrazione è in questo caso illegittima e ciascun condomino o il condominio possono agire dinanzi al TAR per ottenere la condanna dell’amministrazione a provvedere.