Con la recente risposta ad istanza di interpello n. 121 del 22.02.2021, l’Agenzia delle Entrate è tornata a soffermarsi sulle condizioni di accesso al Superbonus degli immobili classificati nella categoria catastale F/2 ("unità collabenti") in quanto totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito ma comunque configurabili come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente. Alle unità collabenti avevamo già dedicato un video di approfondimento nella rubrica "il Superbonus in Pillole".
Preme evidenziare che nel caso sottoposto all’Agenzia delle Entrate le due unità collabenti appartenevano al medesimo fabbricato pericolante privo di impianto di riscaldamento ed ubicato in zona montana non servita dalle reti del gas, dell'acqua potabile e della fognatura pubblica ma solo da corrente elettrica. L’istante dichiara di voler realizzare interventi antisismici e di riqualificazione energetica mediante demolizione e ricostruzione del fabbricato al fine di ricavare 6 unità abitative antisismiche, servite da un impianto di riscaldamento centralizzato e da altri impianti.
L’Agenzia delle Entrate ha ribadito che, in linea generale, è possibile fruire del Superbonus in relazione alle spese sostenute per gli interventi realizzati su unità collabenti a condizione, tuttavia, che al termine dei lavori l'immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze).
Ciò premesso, si segnala che ai fini del Super-Ecobonus (così come accade per l’Ecobonus), è richiesto che l’edificio sia dotato di impianto di riscaldamento. Se questo non è funzionante, deve essere dimostrabile che l’impianto di riscaldamento è rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311 e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica.
Nella prassi, infatti, l’Agenzia ha ribadito che è sufficiente che l’impianto termico sia riattivabile (anche mediante interventi di manutenzione straordinaria).
Gli unici interventi che prescindono dalla condizione della preesistenza dell’impianto termico sono quelli di installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e, dal 1° gennaio 2015, dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature.
Passando al Super-Sismabonus, preme segnalare una precisazione fornita dall’Agenzia delle Entrate che sembrerebbe escludere la possibilità di cumulare il massimale di euro 96.000,00 per gli interventi antisismici con quello pari ad euro 96.000,00 per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (astrattamente ammessi al bonus ristrutturazioni).
Più precisamente, l’Agenzia delle Entrate accentua la circostanza che il comma 4 del citato articolo 119 del decreto Rilancio eleva al 110 per cento la detrazione spettante per gli interventi antisismici disciplinata dall'art. 16, commi da 1-bis a 1-septies, del D.L. n. 63 del 2013 (cd. sismabonus) per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. Per effetto del rinvio da parte dell’art. 16 D.L. n. 63/2013 all'art. 16-bis, co. 1, lettera i), del TUIR, gli interventi ammessi al sismabonus sono quelli indicati nel medesimo articolo 16-bis, del TUIR che deve intendersi quale norma di riferimento generale.
Secondo l’Agenzia, per effetto del predetto rinvio, gli interventi ammessi al sismabonus non possono fruire di un autonomo limite di spesa in quanto non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili. Pertanto, nel caso in cui vengano eseguiti sul medesimo immobile sia interventi di recupero del patrimonio edilizio sia interventi antisismici, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è pari a 96.000 euro.
A supporto di tale tesi, l’Agenzia ha precisato che anche per gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche vale il principio secondo cui l'intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati o correlati. Pertanto, il Superbonus si applica, ad esempio, nel limite complessivo di spesa previsto (nel caso di specie 96.000 euro), anche alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie al completamento dell'intervento di demolizione e ricostruzione.
Applicando tali principi al caso prospettato dall’istante, l’Agenzia ha chiarito che la spesa massima ammissibile è di 96.000 euro moltiplicato per il numero delle due unità collabenti F/2, ossia delle unità esistenti all'inizio dei lavori e non delle unità risultanti alla fine dei lavori. Ma soprattutto, l’Agenzia ha specificato che nel predetto limite di spesa rientrano anche gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria quali, ad esempio, il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell'impianto idraulico ed elettrico necessarie per completare l'intervento nel suo complesso delle due unità collabenti.
L’Agenzia delle Entrate, pur non avendo espressamente escluso la cumulabilità del Super-Sismabonus con il Bonus ristrutturazioni, sembra addivenire a questa conclusione sulla base della sovrapponibilità oggettiva degli interventi.
Ne discende che una attenta analisi degli interventi caso per caso e della loro interdipendenza resta imprescindibile.
Si segnala, da ultimo, per la sua rilevanza, la parte conclusiva del testo dell’interpello laddove l’Agenzia ha confermato che nel caso di un fabbricato posseduto dal medesimo soggetto e composto da due unità collabenti aventi delle parti comuni la scadenza per accedere al Superbonus è la stessa più favorevole prevista anche per i condominii (art. 119 co. 8-bis D.L. n. 34/2020) e che il termine ultimo attiene alle spese sostenute per interventi antisismici dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, indipendentemente dalla data di effettuazione degli interventi, ovvero - nell'ipotesi che alla data del 30 giugno 2022 sia stato effettuato almeno il 60 per cento dell'intervento complessivo - per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.