Con la Legge di Bilancio 2022 (L. n. 234/2021), il Superbonus 110% è stato prorogato secondo un calendario differenziato che dipende sia dalla natura dei beneficiari e che dalla tipologia degli edifici.
Tuttavia, la scadenza prevista per il Sismabonus acquisti al 110% è rimasta invariata.
Come si ricorderà, tale agevolazione riguarda le persone fisiche titolari di redditi imponibili in Italia che procedano all’acquisto di un immobile antisismico da una impresa di costruzione o di ristrutturazione entro 30 mesi dall’ultimazione dei lavori.
Le condizioni per fruire di tale agevolazione sono sostanzialmente le seguenti:
- un’impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare demolisce e ricostruisce un immobile di sua proprietà (non è necessario che l’intervento sia qualificato come “ristrutturazione edilizia”, potendo configurare un intervento di “nuova costruzione”), anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio esistente;
- l’immobile è ubicato in una zona a rischio sismico 1, 2 o 3 (dal 15 gennaio 2021, l’intero territorio veneto rientra in queste classi di rischio);
- la data di inizio dell’iter autorizzatorio oppure la data di rilascio del titolo abilitativo per i lavori di demolizione e ricostruzione dell’immobile in chiave antisismica è successiva al 1° gennaio 2017;
- l’immobile ricostruito presenta una o più classi di rischio sismico inferiore rispetto all’immobile demolito;
- i lavori relativi all’intero edificio sono terminati e non sono decorsi più di 30 mesi dalla data di fine lavori;
- l’unità antisismica acquistata è adibita ad abitazione;
- l’unità antisismica acquistata non è un’unità di lusso (A/1, A/8, A/9);
- il rogito è concluso entro la data di scadenza dell’agevolazione;
- il pagamento del prezzo è effettuato entro la data di scadenza dell’agevolazione;
- sono espletati tempestivamente tutti gli adempimenti prescritti dalla normativa (artt. 119 e 121 D.L. n. 34/2020, art. 16-septies D.L. n. 63/2013). In particolare, preme ricordare il deposito dell’asseverazione di rischio sismico dell’edificio da parte del progettista strutturale munito di adeguata polizza assicurativa per lavori Superbonus (Allegato B del D.M. n. 58/2017) entro e non oltre la data di inizio dei lavori o, eccezionalmente, prima del rogito dell’unità immobiliare (subordinatamente al ricorrere di determinate condizioni da verificare nel caso di specie).
Il Sismabonus acquisti 110% va distinto dal Super-Sismabonus in quanto beneficiario della detrazione d’imposta non è l’impresa che esegue i lavori antisismici ma è il soggetto acquirente (o promissario acquirente per gli acconti di prezzo) dell’immobile e la detrazione non viene calcolata sull’importo delle spese sostenute per l’esecuzione degli interventi antisismici ma sul prezzo di acquisto dell’unità.
In particolare, il Sismabonus acquisti corrisponde ad una detrazione d’imposta del 110% da calcolare sul prezzo di acquisto dell’immobile (comprensivo della pertinenza) fino all’importo massimo di euro 96.000,00.
Tale agevolazione può essere fruita anche mediante cd. sconto in fattura o cessione del credito d’imposta ai sensi dell’art. 121 D.L. n. 34/2020.
Per conoscere la scadenza dell’agevolazione, è sufficiente richiamare il disposto dell’art. 119 Decreto Rilancio, come modificato da ultimo dalla Legge 30 dicembre 2021 n. 234 (Legge di Bilancio 2022).
Al comma 4 è stabilito che per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’art. 16 D.L.n. 63/2013, convertito con modificazioni dalla L. n. 90/2013, la detrazione si applica nella misura del 110 per cento per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta dal 1° gennaio 2022.
In base al nuovo comma 8-bis dell’art. 119 “per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo”.
Si è dell’avviso che quest’ultima disposizione non possa trovare applicazione per il Super Sismabonus acquisti. Tale agevolazione, infatti, non è connessa allo stato di avanzamento dei lavori e all’importo delle spese sostenute dall’impresa di costruzione o ristrutturazione per la loro esecuzione bensì all’acquisto della casa antisismica e al relativo prezzo sostenuto dall’acquirente.
Pertanto, per poter fruire della detrazione del 110% sul prezzo di acquisto di un’unità immobiliare antisismica fino all’importo massimo di euro 96.000,00, è necessario addivenire alla stipula dell’atto e al pagamento del prezzo entro il 30 giugno 2022. A questa data, si assume che i lavori dell’intero fabbricato siano terminati e che l’unità oggetto di compravendita sia adibita all’uso abitativo ergo sia agibile e accatastata come abitazione.
Sebbene dopo il 30 giugno 2022 non sia più ammesso fruire della detrazione d’imposta al 110%, resta possibile per i contribuenti fruire del cd. Sismabonus acquisti al 75% oppure all’85% sia come detrazione d’imposta che optando per lo sconto in fattura o la cessione del credito a terzi, comprese le banche e gli intermediari finanziari (nuovo art. 121 co. 1 D.L. n. 34/2020, come modificato dall’art. 1 co. 29 lett. a) Legge di Bilancio 2022).
Quest’ultimo, infatti, è stato prorogato sino al 31 dicembre 2024 per espressa previsione dell’art. 1 co. 37 lettera b) della Legge di Bilancio 2022.
Si ricorda che il Sismabonus acquisti al 75% od 85% (la percentuale da applicare al prezzo dell’unità immobiliare fino all’importo massimo di euro 96.000,00 varia secondo che l’intervento di demolizione e ricostruzione eseguito dall’impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare abbia determinato il passaggio ad una o due o più classi di rischio sismico inferiore) è un incentivo avente un ambito di applicazione più ampio rispetto al Sismabonus acquisti 110% in quanto, diversamente da quest’ultimo, spetta anche alle persone fisiche nell’esercizio di impresa, arti o professioni e alle società (soggetti IRES) e riguarda l’acquisto sia di unità abitative che di unità adibite ad attività produttive (i.e. unità immobiliari in cui si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali).