Ai fini del Super-Sismabonus acquisti è utile ricordare i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’istanza di interpello n. 577 del 23 novembre 2020 ad un’impresa di costruzione e ristrutturazione immobiliare che intendeva demolire completamente un fabbricato industriale dismesso di sua proprietà per costruire tre edifici residenziali plurifamiliari.
Nel caso di specie, infatti, l’Istante aveva sollevato i seguenti quesiti:
- se l’intervento, non essendo di mera demolizione e ricostruzione ma consistendo in una operazione più complessa di riqualificazione di un’area e costruzione di palazzine residenziali, con aumento delle volumetrie, possa rientrare nell’ambito agevolativo dell’art. 16, co. 1 - septies D.L. 63/2013;
- se entro il termine di scadenza dell’agevolazione sia necessario che gli immobili abbiano ottenuto l’agibilità, a seguito della presentazione al Comune della Comunicazione di fine lavori e della Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e Agibilità o se sia sufficiente che sia stato realizzato il collaudo statico con verifica del miglioramento sismico;
- quale sia la data ultima per fruire del beneficio in esame.
In relazione al primo quesito, l’Agenzia delle Entrate, premesso che la qualificazione dell’opera edilizia spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche, ha chiarito che la fruizione della detrazione d’imposta in esame prescinde dalla circostanza che il titolo abilitativo sia emesso ai sensi della lettera d) - “ristrutturazione” - o ai sensi della lettera e) -“nuova costruzione” - dell'art. 3 comma 1 del D.P.R. n. 380/2001, ma si fonda sul presupposto che l'intervento sia effettuato all'interno dei limiti e nel rispetto di quanto consentito dagli strumenti urbanistici vigenti. Pertanto, l’accesso all’agevolazione è consentito anche nell’ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell'edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente.
In risposta al terzo quesito, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori deve essere stipulato entro la data di scadenza dell’agevolazione e che, ovviamente, tali immobili “devono avere tutte le caratteristiche idonee per essere commercializzati”.
L’Agenzia delle Entrate non ha accolto la soluzione interpretativa offerta dal contribuente che proponeva di interpretare la norma ritenendo che alla data di scadenza dell’agevolazione fosse sufficiente l’effettuazione del collaudo statico delle opere con certificazione del miglioramento sismico da parte del tecnico incaricato.
Di conseguenza, le unità immobiliari per l’acquisto delle quali si intende fruire del Super-Sismabonus acquisti devono aver ottenuto l’agibilità a seguito della presentazione dell’apposita documentazione in Comune.
Si riportano testualmente i passaggi più significativi del testo dell’interpello specificando che, come noto, la data di scadenza dell’agevolazione è stata prorogata al 30 giugno 2022: “Ragioni sistematiche, quindi, confermano l'interpretazione che le detrazioni previste dall'articolo 16, comma 1-bis (cui il comma 1-septies attraverso il comma 1- quater rimanda) si riferiscono alle spese sostenute dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021. Di conseguenza, si ritiene che, affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista dall'articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 63 del 2013, sia necessario che l'atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021.
Quindi, si ritiene assorbito il quesito n. 2, poiché come appena precisato ciò che rileva, ai fini della possibilità di beneficiare della detrazione, (c.d. sismabonus acquisti) è la stipula dell'atto di acquisto (entro il 31 dicembre 2021) degli immobili oggetto dei lavori che, ovviamente, devono avere tutte le caratteristiche idonee per essere commercializzati”.