L’introduzione del Bonus Facciate 90% e del Superbonus 110%, accompagnate dalla possibilità di fruire della cessione del credito o dello sconto in fattura hanno amplificato un fenomeno un tempo marginale nei rapporti di condominio.
In molti casi, condomini favorevoli all’esecuzione degli interventi di riqualificazione dell’edificio condominiale cercano di superare il dissenso dei condomini contrari offrendosi di accollarsi per intero i costi dei lavori, sobbarcandosi gli oneri connessi agli adempimenti fiscali per l’acceso ai benefici fiscali e sostenendo i costi non coperti dalle detrazioni.
Questa possibilità era già stata ribadita, in termini generali nella Circolare 24/e dell’8 agosto 2020, in base alla quale “Il singolo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile” (pag. 7). La posizione era stata sostanzialmente ribadita nella Circolare n. 30/e del dicembre 2020, nella quale l’Agenzia delle entrate aveva affermato che l’applicazione dei benefici fiscali a favore di ciascun condominio avrebbe dovuto essere “calcolata sulle spese, fatturate al condominio, imputate in base alla suddivisione millesimale degli edifici, o secondo i criteri individuati dall’assemblea condominiale” (quesito 5.1.5).
Alcune recenti risposte ad interpello hanno fornito alcuni chiarimenti sulle modalità con le quali i condomini devono formalizzare l’accollo delle spese di competenza degli altri condomini e sulle responsabilità del condominio in caso di ripresa.
Si segnala, in particolare, che l’Agenzia delle Entrate ha assunto posizioni differenziate tra il Superbonus 110% ed il Bonus Facciate 90%.
In particolare, con la risposta ad interpello n. 499 del 21 luglio 2021, riferita al Bonus Facciate 90%, l’Agenzia delle Entrate ha ribadito la possibilità che uno o più condomini si accollino per intero le spese relative ad un intervento sulle parti comuni dell’edificio, mediante una deliberazione approvata all’unanimità dei condomini ai sensi dell’art. 1123 c.c. Questa disposizione, infatti, nell’enunciare il criterio generale per cui le spese per la manutenzione delle parti comuni devono essere ripartite tra i condomini in proporzione al valore delle rispettive proprietà, ammette una “diversa convenzione”. Convenzione che, stante il suo valore contrattuale richiede il consenso di tutti i condomini (espresso o – secondo alcuni orientamenti – per fatti concludenti).
Una posizione diversa è stata invece espressa nella più recente risposta ad interpello n. 620 del 21 settembre 2021, riferita al Superbonus 110%. In questa risposta ad interpello l’Agenzia delle Entrate ha valorizzato la previsione dell’art. 119, co. 9-bis del decreto-legge n. 34/2020, introdotta dal decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, la quale ha previsto quorum deliberativi ridotti per l’approvazione dei lavori per i quali si applica il Superbonus 110%. Questa disposizione prevede che: “Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”.
Questa disposizione costituisce una deroga alle previsioni dell’art. 1123 c.c. in relazione all’imputazione delle spese tra i condomini.
In applicazione di questa disposizione, l’Agenzia delle Entrate ha così confermato che l’accollo delle spese relative ad interventi previsti dall’art. 119 d.l. 34/2020 che permettono l’accesso al Superbonus possono essere deliberate con le maggioranze semplificate previste per l’approvazione dei lavori, a condizione che nella delibera risulti il consenso dei condomini ai quali le spese sono imputate.
Quanto alle responsabilità in caso di ripresa, la risposta ad interpello n. 620/2021 conferma che, anche in caso di lavori in condominio, la responsabilità connessa all’uso delle detrazioni o alla cessione dei crediti di imposta sono imputabili ai beneficiari, intesi come i singoli condomini che, avendo sostenuto le spese, risultano titolari dei benefici fiscali.