L’interpello n. 380 del 15 luglio 2022 ha fornito un importante chiarimento sulle condizioni di fruizione del Superbonus 110% qualora gli interventi siano realizzati dal locatario di un immobile di proprietà della società di cui il primo è socio.
Nel caso rappresentato nell’interpello, l’Istante intende realizzare interventi di efficientamento energetico su un’unità immobiliare censita in categoria A/2 che detiene in locazione con il coniuge e di proprietà della società di cui è socia. Tale unità è ubicata al piano superiore di un edificio nel quale, al piano terreno, si trovano dei locali di proprietà della medesima società adibiti ad attività commerciale. L’istante precisa che l’immobile interessato dagli interventi è dotato di libero accesso dalla strada pubblica, è funzionalmente indipendente e non è adibito all’esercizio di alcuna attività lavorativa. Sulla base di tali presupposti, l’Istante ritiene di poter fruire del Superbonus.
L’Agenzia delle Entrate non ha condiviso la soluzione interpretativa prospettata dall’Istante, negando l’accesso alla maxi-detrazione nel caso di specie.
In premessa, l’Agenzia ha osservato che:
- con riguardo all’ambito di applicazione soggettivo del Superbonus, ai sensi dell’art. 119, co. 9, lettera b), del D.L. 34/2020 (cd. Decreto Rilancio), sono agevolabili gli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10», fermo restando il limite massimo di due unità immobiliari per persona fisica;
- un’unità abitativa funzionalmente indipendente e dotata di accesso autonomo dall’esterno fruisce autonomamente del Superbonus, indipendentemente dalla circostanza di essere ubicata in un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate tutte di proprietà di una società.
In applicazione, invece, di un criterio oggettivo che valorizza l’utilizzo effettivo dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili, l’Agenzia ha affermato che non rileva che l’immobile detenuto dal conduttore o dal comodatario persona fisica “al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni” sia di proprietà di un soggetto escluso dalla predetta detrazione quale, ad esempio, una società (cfr. Circolare 24/E dell’8 agosto 2020).
Tuttavia, la detrazione non spetta ai soci di una società che svolge attività commerciale, che sostengono le spese per interventi effettuati su immobili residenziali di proprietà della predetta società, costituenti beni relativi all’impresa. Tale preclusione sussiste anche nell’ipotesi in cui il socio sia detentore dell’immobile oggetto di interventi agevolabili sulla base, ad esempio, di un contratto di locazione o di comodato.
La conclusione cui è giunta l’Agenzia delle Entrate è probabilmente tesa ad arginare le condotte elusive delle società alle quali, per accedere al Superbonus, sarebbe sufficiente concedere in locazione o comodato gli immobili di cui sono proprietarie ad uno o più soci.
Riassumendo, in caso di immobile di proprietà di una società concesso in locazione, si vengono a configurare due ipotesi:
- se il locatario dell’immobile è un socio della società proprietaria dell’immobile, costui non potrà usufruire del Superbonus, a nulla rilevando la detenzione dell’unità immobiliare in virtù di un contratto di locazione regolarmente registrato e il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario;
- se il locatario dell’immobile è una persona fisica estranea alla compagine sociale, ferma restando la sussistenza degli altri requisiti richiesti dalla normativa, egli potrà usufruire delle detrazioni fiscali di cui all’art. 119 del D.L. 34/2020 (cd. Superbonus).