Il Superbonus è una agevolazione fiscale prevista per gli interventi di riqualificazione energetica ed antisismici di determinati edifici ubicati in Italia.
Si distinguono tre situazioni:
- edificio unifamiliare e relative pertinenze: un'unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno e destinata all'abitazione di un singolo nucleo familiare (art. 1 comma 3 del D.M. Requisiti 6 agosto 2020);
- unità funzionalmente autonoma e con accesso indipendente dall’esterno e relative pertinenze;
- condominio: edificio composto da più unità distintamente accatastate e appartenenti a soggetti diversi.
Se le unità appartengono allo stesso proprietario o in comproprietà fra più soggetti, siamo dinanzi ad un edificio plurifamiliare ma non ad un condominio in senso civilistico. Pertanto, occorrerà verificare se per caso una o più unità dell’edificio plurifamiliare hanno i requisiti per accedere al superbonus come unità funzionalmente indipendenti e con almeno un accesso autonomo dall’esterno.
Le unità funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo dall’esterno sono parificate agli edifici unifamiliari. Ciò significa che a prescindere dal fatto che siano costituite in condominio, esse possono accedere al Superbonus fruendo degli stessi tetti di spesa previsti per gli edifici unifamiliari.
Il riferimento è alle villette a schiera, alle bifamiliari o trifamiliari che si presentano come unità abitative del tutto indipendenti.
I requisiti da verificare sono due:
- l’indipendenza funzionale
- l’accesso autonomo dall’esterno
L’unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.
Tale definizione è riportata sia nel DM 6 agosto 2020 che nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E dell’8 agosto 2020.
Anche l’impianto fognario deve essere autonomo? In assenza di altre prese di posizione, si segnala che nella risposta n. 19 in occasione dell’evento TELEFISCO dedicato al Superbonus, il MISE ha affermato che “è necessario che TUTTI gli impianti elencati dall’agenzia delle entrate (ma non anche altri impianti non espressamente menzionati) debbano essere di proprietà esclusiva”.
Per accesso autonomo dall'esterno si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva. Ciò è chiarito nel comma 1-bis dell’art. 119 d.l. 34/2020.
Nella risposta all’interpello n. 524 del 4 novembre 2020 l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto che l'unità immobiliare dispone di "accesso autonomo dall'esterno" anche quando all'immobile si accede attraverso una strada privata e/o in multiproprietà o attraverso un terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo, non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell'unità immobiliare all'accesso in questione ovvero quando si è in presenza di accesso anche da cortile/passaggio comune che affaccia su strada.
Su tali presupposti, l’Agenzia ha qualificato come accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari anche l’accesso chiuso da cancello al quale si accede non dalla strada, né dal cortile o dal giardino di proprietà, ma dal percorso pedonale a servizio dei singoli edifici in condominio.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il Superbonus spetta per i lavori sugli edifici residenziali e sulle unità immobiliari residenziali.
Sul significato di tale requisito per i condomini, rinviamo all’approfondimento sul superbonus nel condominio. Ciò che rileva evidenziare è che sono esclusi dal Superbonus gli edifici a destinazione non residenziale come gli immobili destinati ad attività produttive.
Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che sono ammesse al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione, purchè nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato (ad esempio, da strumentale agricolo, in abitativo).
Tale chiarimento è stato fornito nelle FAQ alla domanda riguardante il caso di interventi di efficienza energetica e/o antisismici su un magazzino o un deposito (categoria catastale C/2) o un’unità in categoria C/6 (Stalle, scuderie).
Nella Circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 viene chiarito che ai fini del Superbonus l’intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari “esistenti”, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione, fatta eccezione per l’installazione di impianti solari fotovoltaici.